Samtal med Arwidsro Idrottsfastigheter
Varför riskhantering är nyckeln till framtidens idrottsanläggningar
En central del av Center P:s arbete är att förstå hur framtidens idrottsanläggningar kan utvecklas genom samverkan mellan föreningar, kommuner och privata aktörer. För att få ett fastighetsägarperspektiv på frågan träffade vi Tommy Ohlström från Arwidsro Idrottsfastigheter, som tillsammans med Jesper Sjögren leder företagets satsning på idrottsfastigheter.
Arwidsro har under lång tid byggt och förvaltat handelsfastigheter, bostäder och äldreboenden. Idrottsfastigheter är däremot en relativt ny satsning som startade under 2024. Även om de första projekten ännu inte är färdigställda har företaget redan fört omfattande dialoger med kommuner, idrottsförbund och föreningar runt om i landet. Samtalet kretsade till stor del kring en fråga som ofta hamnar i skymundan när nya anläggningar diskuteras: risk. Tommy återkom flera gånger till att framgångsrika anläggningsprojekt i grunden handlar om att skapa trygghet för alla inblandade parter. För fastighetsägaren handlar det om att säkerställa långsiktiga intäkter, för kommunen om att garantera tillgång till idrottsytor och för föreningarna om att få tillgång till ändamålsenliga lokaler utan att själva bära hela investeringsrisken.
Ur ett fastighetsperspektiv är kommunen den mest attraktiva hyresgästen. Kommuner går inte i konkurs och kan teckna långa avtal som skapar förutsägbarhet över tid. Om föreningar står som huvudsakliga hyresgäster menade Tommy att det ofta krävs någon form av kommunal garanti för att projekten ska bli genomförbara. En annan återkommande insikt var betydelsen av att tänka bredare än den enskilda idrotten. För att få ekonomin att rulla i moderna anläggningar behöver ytorna användas av fler än kärnverksamheten. Studierum, gym, motionsytor, mötesplatser och kommersiella verksamheter kan bidra till att ökat nyttjande och skapa en mer hållbar ekonomi. Ju fler användare som kan dra nytta av samma byggnad, desto lättare blir det att motivera investeringen.
Det perspektivet ligger nära Center P:s ambition att utveckla anläggningskoncept där flera verksamheter samverkar under samma tak. Under samtalet diskuterades hur framtidens anläggningar skulle kunna byggas upp av moduler som kan kombineras på olika sätt beroende på lokala behov. Vissa funktioner kan vara gemensamma, såsom reception, omklädningsrum och driftorganisation, medan olika idrotter kan komplettera varandra genom specialanpassade ytor. Tommy betonade också vikten av att utveckla koncept som går att återanvända. Om samma grundmodell kan användas i flera kommuner minskar både projektriskerna och utvecklingskostnaderna. Det gör det lättare att skapa anläggningar som är ekonomiskt hållbara samtidigt som de kan anpassas efter lokala förutsättningar.
En fråga som ofta underskattas är markens förutsättningar. Innan ett projekt ens kan börja behöver man förstå detaljplanen och vilka möjligheter som finns att bygga på platsen. Om marken redan är avsatt för allmänna ändamål kan processen gå relativt snabbt. Om detaljplanen behöver ändras kan det däremot ta flera år innan byggstart blir möjlig. För många projekt är därför planfrågorna minst lika avgörande som själva finansieringen. Samtalet berörde även den större samhällsutmaning som många kommuner står inför. Sveriges befolkning har vuxit kraftigt under de senaste decennierna, samtidigt som utvecklingen av idrottsytor inte hållit samma takt. Resultatet är ett växande tryck på befintliga anläggningar och ett behov av nya lösningar för att möta efterfrågan.
Särskilt intressant var resonemanget kring demografi. En allt större andel av befolkningen lever längre och håller sig frisk längre upp i åldrarna. Det innebär att framtidens anläggningar inte bara behöver planeras för barn- och ungdomsidrott utan också för vuxna och seniorer som vill fortsätta vara aktiva långt efter pensionsåldern. För Center P gav mötet flera värdefulla perspektiv. En av de tydligaste slutsatserna var att framtidens
anläggningar måste utvecklas utifrån både verksamhetsmässiga och ekonomiska realiteter.
Samverkan handlar inte enbart om att dela ytor mellan olika idrotter, utan också om att fördela risker, skapa långsiktiga affärsmodeller och säkerställa att anläggningarna kan användas av fler grupper än de som ursprungligen var tänkta. Samtalet med Arwidsro Idrottsfastigheter blev därför en viktig påminnelse om att vägen från idé till färdig anläggning sällan börjar med ritningar eller byggmaskiner. Den börjar med att skapa förutsättningar för att investeringen ska fungera för alla som är involverade.
